Жилищная залог переходного периода, проблемы и перспективы развития


Невзирая для безвыездно проблемы, которые существуют в переходной экономике, в ряде стран сделаны некоторые шаги в становлении ипотечного механизма в жилищном секторе. Да, в Украине, России, Беларуси уже появились либо зарождаются отдельные элементы ипотечного кредитования, который можно глядеть опрятный составляющие будущей модели жилищного финансирование. Анализ этого опыта свидетельствует, который быть формировании первичного рынка жилья в странах с постсоциалистической экономикой происходит переход вследствие централизованного государственного финансирования к новым источникам денежных ресурсов.

Паевое покровительство в жилищном строительстве стало одним из первых и наиболее простых методов привлечения средств из внебюджетных источников. Однако круг показала, который в тех случаях, если цифра вкладчиков отвечало количеству построенных квартир, реальны сроки завершения проектов строительства существенно затягивались. Решение этой проблемы строительные компании пытались встречать с вследствие выпуска специальных жилищных ценных бумаг. Да, в Украине, начиная с 1995 года, полоса строительных предприятий («Киевгорстрой», Днепропетровская финансово строительная лига «Эльф») начали завлекать имущество населения для основе заключения специальных жилищных контрактов и выпуска жилищных облигаций и векселей.

Эмитентом и гарантом жилищных бумаг зачастую выступали городские органы начальник либо большие банки. В России с целью регламентации привлечения средств вследствие диссертация ценных бумаг (целевое использование, сохранение и непотизм вследствие инфляции, защита высокого уровня их ликвидности) в 1994 году был принят особенный Указ Президента. В 1995 году Федеральная задача применительно ценным бумагам приняла соответствующие инструкции, которые регламентируют процедуры выпуска и вращения жилищных сертификатов.

Анализ показал, который основными принципиальными моментами использования схемы с жилищными ценными бумагами является : нарицательная достоинство бумаг, которые выпускаются (выражается в квадратных метрах общей площади вследствие 0,1 заранее 1 кв. м и в денежной форме в зависимости вследствие себестоимости, характеристики дома, срока введения его в эксплуатацию); такие ценные бумаги могут вращаться, и эмитенты устанавливают правила их обратного выкупа (украинские предприятия чаще единственно размещают облигации применительно номинальной стоимости, а замена и продажа - для рыночной); различают два ожидание ценных бумаг: краткосрочные (1,5 либо 2 года) и долгосрочные (от 2 заранее 10 годов). В первом случае облигации в основном привязанные к строительству какого-то определенного жилищного объекта. В этом случае величина выпуска облигаций применительно площади равняется объему планируемого конкретного жилищного объекта либо объектов. В случае долгосрочных выпусков такой жесткой привязки не существует; для закрепление квартиры для будущим владельцем необходимо, опрятный правило, вмещать не менее чем 30% общей площади квартиры. Право владения квартирой весь переходит к клиенту, если он приобретет 100% облигаций для квартиру, то есть выкупает ее полностью.

Такая план являет собой довольно изведанный и добычный для строительных компаний и колоссально лестный для вкладчиков, в сравнении с другими, конструкция привлечение внебюджетных средств. Ключевым моментом является то, который накопленные имущество инвестируются в недвижимость, достоинство которой может изменяться в соответствии с индексом стоимости строительных работ.

Однако близко с позитивным, эта порядок имеет полоса недостатков и ограничений.

Во-первых, круг показала, который долгосрочные жилищные ценные бумаги едва не работают. Это стало следствием того, который психология человека свойственно доход товара в меру потребности, не откладывая покупку, которая кредитуется, для долгие годы, тем более в условиях экономической и политической нестабильности.

Во-вторых, граждане со средним уровнем прибылей оплатить достоинство квартиры с вследствие краткосрочных бумаг не могут, в результате чего такая план может жить единственно в тех местах, где колоссально великий испытание для жилище - в столицах держал (Москва, Киев, Минск) и значительных промышленно культурных центрах (Санкт-Петербург, Самара, Днепропетровск и тому подобное).

В-третьих, в связи с тем, который величина краткосрочных облигаций, которые выпускаются, опрятный правило, применительно площади равняется объему планируемого жилищного строительства, зачастую финансовых средств не хватало для завершения строительства и внедрения в аллюр жилищных объектов. Гаранты ценных бумаг - местные органы начальник - в результате острого дефицита бюджета не могли кредитовать коммерческое жилищное строительство. Банки в экономических условиях, которые сложились, колоссально обдуманный предоставляли кредиты около новинка строительство. Поэтому отдельные значительные строительные компании и другие заинтересованные лица стали делать приманка коммерческие банки, которые работали готовность для первичном жилищном рынке. Примером является занятие холдинговой компании «Киевгорстрой».

Принципиальная план работы предприятия «Киевгорстрой» с коммерческим банком «Аркада» подана для схеме (см. рис. 1).

Рис. 1. Принципиальная план работы строительных холдинговых компаний относительно привлечения финансовых ресурсов в жилищную сферу

С целью привлечения ресурсов для внебюджетного жилищного инвестирования вследствие меркантильный банк АКБ «Аркада» разработала программу «Квартира для выплат».

Банк «Аркада», благодаря целевым жилищным взносам населения, должна помогать изменять кредиты для строительства жилья сроком заранее 5 годов. Первый гонорар покупателя должен составить не менее 40% стоимости жилья. Дальше, к внедрению в эксплуатацию дома, он выплачивает единственно проценты, а после введения в эксплуатацию приступает к равномерному поквартальному погашение кредита и процентов. Чтобы защитить себя и вкладчиков вследствие инфляционных потерь, банк предлагает специальную расчетную единицу «Один», которая не является средством платежа. Курс «Одина» определяется банком и выражается в гривнях в соответствии с динамикой цен для жилье, проинвестоване доверителями, и индексами инфляции и цен для строительные материалы. Расчет проводится еженедельно.

На привлеченные суммы взносов и выданы кредиты в банке «Аркада» проценты насчитываются в «Одинах». Процентная ставка для вкладчиков банка составляет 10% годовых в «Одинах», процентная ставка для заемщиков, которые получают в банке долгосрочный доверие для строительство жилья, - 10,5%.

К запланированной дате введения дома в эксплуатацию заемщик должен ежеквартально, не позже 10 числа месяца, который сжиться для последним месяцем расчетного квартала, выплачивать проценты для пользования кредитом, которые рассчитываются для формулой:

В=(Ззабr П/100 r N/365) Ор/оо где: В - количество процентов для пользование кредитом, который подлежит выплате заемщиком, рассчитанная для дату оплаты (в грн.);

Ззаб - обрезки задолженности для кредитом (в грн.);

П - процентная ставка для пользование кредитом в соответствии с Кредитного договора; N - количество дней, для которые начислены проценты;

Ор - маршрут «Один» для безвременье выплаты процентов для пользование кредитом;

Оо - маршрут «Один» для безвременье выдачи кредита;

Покупая жилище для такой схемой для выплат в процессия 5 годов, клиент жилья доплачивает для доверие вследствие 55% заранее 70% его приведенной стоимости.

Такая пример имеет полоса существенных преимуществ, потому который позволяет не единственно мобилизировать финансовые ресурсы для жилищного строительства этой компании, единственно и подает информацию о клиенте, его платежеспособности и готовности исполнять принятые обязательства, который быть отсутствии кредитных историй у украинских граждан является очень важным. Более того, в условиях отсутствия для Украине широкодоступных кредитов для доход жилья, такая пример является колоссально интересной.

В тот же век такое привлечение внебюджетных средств в жилищную сферу для основе элементов ипотеки имеет полоса существенных изъянов.

Во-первых, она, в знак вследствие полноценной ипотеки, ограничивает выбор заемщика. Заемщику предлагается жилье, выработанное единственно «Кииивмискбудом».

Во-вторых, такая модель, опрятный любая целевая модель, ограничивает величина средств, которые привлекаются, объемом сбережений вкладчиков заинтересованных в получении жилищных кредитов, и не охватывает запас противный части населения и свободные финансовые ресурсы юридических лиц. Однако нуждаться отметить, который для базе «Киевгорстрой» планируется проведение эксперимента, существо которого заключается в привлечении средств населения и субъектов предпринимательской деятельности для долгосрочные пенсийно-заощаджувальни вклады.

В-третьих, малый для ипотеки срок кредитования увеличивает размеры платы для кредит, тем самым делая его менее доступным для граждан Украины.

В-четвертых, общая экономическая положение для Украине вынуждает специалистов АКБ «Аркада» нагонять особенный показатель «Один», который увеличивает плату для кредит.

В-пятых, банк «Аркада» не применяет гибкие, понятны заемщику процентные ставки, которые обеспечивают более объемистый доступ заемщиков к кредитам.

Свою схему кредитования жилья для срок 5 лет предлагает лига «Жилье - доверие - Украина». Компания набирает группу из 60 смертный (вообще план допускает ассортимент группы с 120). В процессия 5 годов (60 месяцев) члены кооперации должны выплачивать ежемесячные ровные взносы, которые рассчитываются из среднегодовой стоимости одно-, дво- и три- комнатных квартир. Кроме того клиенты выплачивают вступительные взносы в размере 3% стоимости жилья быть покупке однокомнатной квартиры, 2,5% — двухкомнатной квартиры, 2% — трехкомнатной квартиры. При получении квартиры надо оплатить фирме опять 1%. Ежемесячно 0,25% стоимости квартиры вносится для административные расходы компании. В итоге суммарные дополнительные расходы клиента составляют 3% 1% (0,25%r 60)=19% для пять лет. Распределяться жилище довольно вследствие аукциона и розыгрыша с ежемесячным дежурством двух этих форм. После вселения в квартиру жертва продолжает выплачивать взносы к полному погашению стоимости жилья.

Насколько безопасная план для членов кооперации, которые получают квартиры последними, ныне оценить сложно: ни единовластно из «клубов покупателей» не дошел заранее логического завершения своего существования. Всесторонний анализ, проведенный автором [1], свидетельствует, который кредитование покупки жилья применительно принципу самопомощи для Украине для всю ее историю не мало широкого развития.

Запорожская лига «Арсенал» разрабатывает схему приобретения жилья в доверие для вторичном рынке. Специалисты считают, который в регионах вторичный базар более перспективен, чем первичный: — достоинство 1 кв. м. более низкая. После привлечения западного кредита лига довольно биться для такой схемой. Покупатель, избрав объект недвижимости, вносит 30% его стоимости (продавец получает для руки всю сумму сразу). Предоставлен покупателю доверие гасится в процессия 3-7 годов быть кредитном проценте не больше 20% годовых [2].

Насколько такая план реальна, покажет время, единственно фактом остается то, который западный инвестор колоссально обдуманный подходит к кредитование покупки жилья для украинском рынке.

Первым банком, который пытался реализовать для территории стран с постсоциалистической экономикой инвестиционную ипотечную модель, был Ярославский филиал Ипотечного акционерного банка. Используя довольно сложную организационную и правовую форму, обусловленную отсутствием соответствующей нормативной базы (в 1995 г.), сей банк, в окончательном итоге предоставлял ипотечные кредиты для жилище для счет средств, которые привлекаются вследствие продажи ипотечных сертификатов, обеспеченных недвижимостью. Как организация-посредник, которая действует для вторичном рынке ипотечных кредитов, выступала Ипотечная кредитная компания, которая привлекала кредиты в банке и распространяла ипотечные сертификаты, обеспеченные залогом [3].

Возможность продавать выданные ипотечные кредиты инвесторам позволила готовность банкам решить проблему ограниченности ресурсов. Создание общенациональной системы ипотечного кредитования, которая включала готовность функции вторичного рынка ипотечных ссуд, могло готовность стимулировать барыш жилищного ипотечного кредитования, которое нуждается в серьезных мероприятиях со стороны правительства.

Как было отмечено выше, ипотечный базар в Украине и России пытался адаптироваться к экономическим инфляционных условий и неблагоприятной законодательной среды, находя приманка собственные пути снижения разнообразных видов рисков долгосрочного жилищного кредитования, а также повышая доступность кредитов для населения для того, дабы граждане могли должать довольно средств для погашения значительной частицы стоимости приобретенного жилья.

Рассмотрим основные направления, для которыми шел дело инновации. Кредитный риск. В странах с развитым ипотечным кредитованием кредитор, в случае неспособности заемщика повернуть кредит, испытывает потери, нешто сумма, вырученная вследствие продажи объекта недвижимости меньше, чем невыплачена пакет долга, включая проценты и безвыездно расходы, связанные с вращением взыскания и реализацией заложенного имущества.

В Украине и России кредитный риск, то есть помогать потерь вследствие невозвращение кредита, существенно увеличивается в связи со сложностью вращения взыскания и реализации заложенного имущества. И который существующее законодательство предусматривает помогать вращения взыскания для вещь залога и удовлетворения требований заставоутримувача, противоречивость самого законодательства и практика, которая сформировалась, зачастую делают выселение должника невозможным. Лишь колоссально небольшое количество банков реально предоставляет ипотечные кредиты, заключая с заемщиком кредитный договор и договор относительный ипотеке (залог), которая обеспечивает его. В большинстве случаев договор ипотеки, либо договор залога, используется быть кредитовании хорошо известных банку клиентов либо в случаях, если строительная конструкция вместе с банком входят в единовластно холдинг (примером является холдинговая лига «Киевгорстрой»).

Полностью очевидно, который для ипотечного кредитования принципого значения приобретает четкое законодательное закрепление возможности лишение заемщика права для заставленное арматура и выселение из жилья в случае, нешто он не проводит приманка платежи.

Предоставление долгосрочных кредитов с фиксированным процентом ныне практически является невозможным. Это либо слишком опасный для банка, или, нешто опасность весь учтен в ставке, недоступно для заемщика. В этой ситуации банки России и Украины, который предоставляют жилищные кредиты, добиваются уменьшения риска процентной ставки, используя новые кредитные инструменты. При этом наибольшее распространение получили ссуды с индексацией платежа для курсом рубля и гривни к доллару. В соответствии с распространенной практикой заемщику дается карбованцевый доверие в пересчете в доллары США (фактически долларовый кредит, оформленный в карбованцевом эквиваленте). Размер ежемесячного платежа в счет погашения кредита рассчитывается в долларах и может выплачиваться в рублях для текущим валютным курсом. Будучи довольно простым и привычным опрятный для банкиров, беспричинно и для клиентов, орудие с индексацией для долларовым курсом не устраняет реального риска процентной ставки, которая наглядно оказывается, если реален маршрут доллара падает. В условиях падения курса доллара достоинство активов, поданных действительно в долларовых кредитах, может падать относительно стоимости банковских фондов, поданных карбованцевыми обязательствами, для счет которых финансируются эти кредиты. Возможность потерь кредитора растет. Банки учитывают сей опасность вследствие увеличения надбавки к процентной ставке для такими кредитами. В результате степень процента для жилищными кредитами в долларовом пересчете зачастую составляет 30% и выше, который колоссально ограничивает коллекция потенциальных клиентов.

Оригинальная план индексированного кредита была разработана Ярославским филиалом Ипотечного акционерного банка. В ее основу была положена действие равномерного ежемесячного погашения суммы основного долга с платежами фиксированного процента из суммы долга, которая осталась. Однако сама количество долга пересматривается отдельный раз, если изменяется открытый величина минимальной заработной платы, то есть опрятный индекс используется индекс минимальной заработной платы. Годовая ставка процента применительно такому кредиту против небольшая и составляет 26% (в 1996 г.).

В России был разработан орудие с регулируемой отсрочкой платежей - ИРОП. Использование ИРОП допускает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных операций для банка, а другая - исполнять доверие доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется «контрактной ставкой» и определяет тот величина платежа, который сделает кредитование рентабельным для банка и который жертва должен был готовность в принципе выплачивать банку. Размер этого процента корректный рассчитывается для межбанковском рынке кредитов плюс фиксирована банковская надбавка.

Однако в действительности, регулярные ежемесячные платежи для кредитом заемщик делает для довольно низкой ставкой, которая называется «платежной». Разница между размером платежа, который жертва виновный банку для контрактной ставкой, и тем, который он платит для платежной ставкой, корректный добавляется к сумме основного долга заемщика. Размер ежемесячного платежа заемщика перечисляется каждые три месяца, исходя из возросшей суммы задолженности, таким образом, дабы заранее конца срока ссуды жертва погасил ее полностью. Можно сказать, который платежи для полной «контрактной» процентной ставкой платятся в более неподходящий период, если заемщику довольно более необязательно их осуществить благодаря увеличению его прибылей, который готовность и номинальных в результате инфляции.

В мае в 1994 г. кредиты с регулируемой отсрочкой платежей стал изменять Мосбизнесбанк. Этот орудие позже начал пригонять опять полоса банков, причем, опрятный показывают расчеты, степень кредитного риска быть его приложении является весь приемлемым.

Все три вышеуказанных кредитных инструмента принадлежат к классу беспричинно называемых «кредитов с индексацией», которые нашли широкое распространение в странах с высокой инфляцией и инфляцией, которая изменяется.

Для снижения риска процентной ставки используются разнообразные индексы, которые позволяют избежать фиксированного процента для долгосрочными кредитами. Идеальным индексом, который весь предотвращает сей фасон риска для банка, является индекс стоимости фондов конкретного банка. На практике трудно прогрессировать доверия заемщиков к такому типа индекса, потому банки пытаются заменить его, во-первых, более общественно признанными показателями, во-вторых, показателями, которые максимально отображают динамику рыночных процентных ставок. В соответствии с целью показатели изменения обменного курса доллара США либо минимальной заработной платы отвечают первому критерию, всетаки не отвечают второму.

Сравнительный деление динамики рыночной процентной ставки в России и Украине для последние три возраст (например, измеряемой для ставкой межбанковских кредитов) и обменного курса доллара США наглядно демонстрирует их несоответствие. Аналогичный мораль можно исполнять и относительно соответствия динамики рыночной процентной ставки изменению ставки Центрального банка и инфляции (например, уровня потребительских цен).

Что касается индекса минимальной заработной платы, то сей показатель изменяется для основе политических решений. Периодичность и величина его изменения имеют колоссально отдаленную сближение с изменением рыночной процентной ставки. Индекс, который разработала АКБ «Аркада» (м. Киев), «Один» не совершенно понятен заемщику, который является негативным моментом кредитной политики банка.

Инструмент ИРОП, основанный для межбанковской процентной ставке, практически позволяет банку избежать риска процентной ставки. Однако его использование нуждается в наличии доступного и надежного показателя ставки межбанковских кредитов, который вселял готовность доверие и заемщику, и кредитору.

Использование кредитных инструментов с индексацией главный суммы долга, таких, опрятный ИРОП, если основные платежи для кредитом переносятся для более поздние этапы кредитного периода, совмещено из проблемой роста кредитной задолженности либо «негативной амортизации», которая увеличивает опасность ликвидности.

Следует отметить, который вопрос ликвидности прямо зависит вследствие модели организации системы жилищного кредитования. Если для депозитного института опасность ликвидности может случаться серьезной проблемой, то для ипотечной модели, которая продает выданные кредиты, он будничный отсутствует, ведь она не привлекает взносов, а финансирует приманка активные операции для счет вырученных вследствие продажи ссуд средств.

На доступность ипотечного кредита также колоссально существенно влияет срок, для который он выдается. В 1994 г. московские банки, которые используют схему «продажи жилья для выплат», выдавали доверие заранее 1-2 годов. Российские банки, которые выдают всерьез ипотечные кредиты, предоставляли их для срок 5 - 10 лет (Мосбизнесбанк, Ярославский филиал Ипотечного акционерного банка, предварительный Ипотечный Стандартбанк единственно др.), который позволяло гораздо снизить возможный степень прибыли клиентов (в 1996 г.). Из 1999 г. АКБ «Аркада» (м. Киев) выдает жилищные кредиты сроком для 5 лет.

Однако ныне кредиты, предложенные коммерческими банками для доход жилье, доступное ограниченному кругу лиц.

Интересен опыт льготного государственного ипотечного кредитования имеет поле и в Украине.

В процессия ряда лет начальство Украины пытается оказать помощь молодым семенем в улучшении их жилищных условий. Порядок предоставления льготного долгосрочного государственного ипотечного кредита молодым семьям и одиноким молодым гражданам для строительство (реконструкцию) жилья был утвержден Постановлением Кабинета Министров Украины вследствие 3.12.97 [4].

В соответствии с этим положением доверие предоставляется для условиях: пребывание заемщика в очереди для получение жилья; подтверждение заемщиком заранее фондом и банком платежеспособности и согласие взрослых членов семьи для покровительство в финансировании взносов для погашение кредитов; внесение заемщиком 5% стоимости строительства жилья.

Кредит предоставляется банком-агентом в размере не больше 95% стоимости строительства (реконструкции) жилья для момент заключения кредитного договора для срок заранее 30 годов с процентной ставкой в размере 3% годовых.

Нужно отметить, который такая меню стала первым практическим шагом правительства относительно осуществления долгосрочного кредитования строительства (реконструкции) жилья.

Однако в результате острого дефицита бюджета и быть отсутствии других источников финансирования эта пример жилищного строительства не реализовывала намеченные планы. За два возраст действия программы были поданы 100 тыс. заявлений для строительство и реконструкцию жилья. Однако из-за недостатка средств кредиты были предоставлены единственно 500 семьям. В 1999 г. для жилищное кредитование молодых семей были выделены единственно 2 млн. грн. из 20 млн., запланированных бюджетом.

Поэтому в дальнейшем, с учетом вышеизложенных недостатков, в Программе Кабмина в 1998 г. «О долгосрочном кредитовании индивидуальных застройщиков для селе» близко с бюджетными средствами были предусмотрены и другие источники финансирования.

В соответствии с положением «О порядке формирования и использования средств фондов поддержки индивидуального жилищного строительства для селе» (Постановление Кабинета Министров Украины №1211 вследствие 3.09.98.) определенно, который имущество фондов формируются из: 1. Средств государственного бюджета.

2. Части государственных капитальных вложений, которые выделяются для развитие социальной сферы се-ла.

3. Части капитальных вложений, предусмотренных в местных бюджетах относительно выполнения программ социально-экономического развития территорий.

4. Банковских кредитов.

5. Привлеченных для договорных условиях средств предприятий, организаций и отдельных граждан.

6. Из средств, разрешенных решением соответствующих органов местного самоуправления, для счет: а) части местных налогов и собраний; бы) части средств, которые насчитываются контрольными органами для соответствующие нарушения, штрафов, других санкций.

7. Других поступлений, которые не противореччат законодательству.

Кредит индивидуальным застройщикам предоставляется для срок заранее 20 годов с внесением платы в размере 3% годовых. Предельный величина кредита составляет 50 тысяч гривен. Погашение кредита и внесение платы для него может проводиться деньгами либо сельхозпродуктами собственного производства.

Анализ этого постановления свидетельствует о том, который в ней гораздо увеличены источники кредитных ресурсов, более того, в условиях недостатка денежных ресурсов предусмотрено предоставление кредиту в форме материалов, необходимых для строительства. Кредитный договор заключается для всю сумму кредита, который кажется этапами в соответствии с графиком строительства. Кредитование индивидуальных застройщиков осуществляется для конкретных принципах ипотечного механизма: возвращения, платности, целевого использования, срочности, обеспеченности, долгосрочности.

Обязательство заемщика относительно кредитования обеспечиваются таким образом: договор поручительницы (поручителем может убегать предприятие, организация, которая является местом работы заемщика, либо нотариально засвидетельствована поручительница одного либо нескольких граждан); договор относительный ипотеке зданий, которые сооружаются для счет кредита, а в случае, если жилище строится для земельном участке, который принадлежит заемщику для правах собственности, также относительный ипотеке земельного участка.

В этом постановлении заложен «принцип результативности»: доверие предоставляется в соответствии с платежеспособностью заемщика.

В то же век нуждаться отметить, который эта план ипотечной модели жилищного строительства не является весь рыночной. Во-первых, она рассчитана в первую очередь для бюджетные средства, потому в этой модели неполной мерой является присутствующим правило дохидности. Во-вторых, она имеет громада ограничений быть доступе к кредитным ресурсам.

Все это отражается для работе фондов поддержки индивидуального жилищного строительства для селе.

Интересным является опыт Беларуси в долгосрочном ипотечном кредитовании с вследствие бюджетных средств. Бюджетная порядок с элементами ипотеки допускает изобретение Национальным банком Беларуси эмиссионной кредитной линии Сбербанка страны около 2% годовых для срок заранее 40 годов [5]. Для получения льготного кредита граждане должны защищать в очереди для ремонт жилищных условий, вмещать соответствующую прибавление для каждого члена семьи, которая не превышает два потребительских бюджета, а также денежные накопления, необходимые для оплаты 10% стоимости жилья, которое закладывается. Такой доверие выделяется для срок заранее 40 годов около 2,5-5% годовых. Залогом кредита является квартира. Конкретный срок и барыш ставки применительно кредиту определяются индивидуально быть учете особенностей финансового положения заемщика, времени пребывания его в очереди для ремонт жилищных условий.

Важным моментом в этой системе является то, который доверие является эмиссионным. По мнению специалистов, такая действие не приводит к росту инфляции, а даже крепит финансовую систему, потому который доверие является целевым и безналичным. Эмиссионные имущество способствуют оживлению важнейшей отрасли ведения хозяйства - жилищного строительства. Более того, внедрение нового жилья стимулирует новоселов к дополнительному спросу для товары длительного пользования: электробытовые приборы, мебель, аудио- и видеотехнику единственно др. Спрос оживляет производство, собирание товарной массы требует собирание денежной массы. В 1997 г. в Беларуси эмиссионный доверие для жилищного ипотечного механизма составил 7,4 триллионов белорусских рублей (около 190 млн. дол. США). Однако деление общей финансовой экономической ситуации в Беларуси в первом полугодии в 1999 г. свидетельствует о ее нестабильности, который проявилось в росте инфляции. Для граждан Беларуси, которые не стоят в очереди из улучшения жилищных условий, есть помогать приобрести жилище для основе модели целевого вклада. Эта порядок нуждается в накоплениях для целевом личном счете в Сбербанке 50% стоимости квартиры. После этого большак счета получает доверие для вторую половину стоимости для срок заранее 96 месяцев около льготные проценты.

Анализ накопленного опыта показывает, который безвыездно кредиты, предложенные для коммерческой основе банками для приобретения жилья, опрятный начало доступные ограниченному кругу лиц. Создание механизма жилищного ипотечного кредитования со всеми необходимыми элементами удешевит ипотечные кредиты и превратит их в имущество решения жилищной проблемы для более широкого круга граждан. Государственное льготное ипотечное кредитование проблематично в результате острого дефицита бюджета и отсутствия определенных принципов, необходимых для работы ипотечного механизма. * * *

В статье рассматривается круг жилищного ипотечного кредитования в Украине, России, Беларуси. Освещают проблемы и перспективы развития жилищной ипотеки в экономиках, которые трансформируются.

The practice of the housing mortgage crediting in Ukraine, Russia, Byelorussia and problems, perspectives of the development of the housing mortgage at the economies that are being transformed are examined andanalysed in the article.

Л. Шкварчук

Активизация инновационных процессов опрятный механизм обеспечение роста экономики Украины

Эффективный переход к рынку и обеспечению экономического роста Украины невозможные без решения проблемы активизации технологических изменений и ускорения инновационного процесса. Это связано с необходимостью доморощенный перестройки довольно мощного и в то же век сверхрасходного и неэффективного производства. Основная стремление стратегии промышленно инновационной политики Украины заключается в обеспечении модернизации и структурной перестройки производственного потенциала, эффективного освоения научно-технических разработок, утверждения для этой основе Украины опрятный высокотехнологичного государства. Однако нынешний место развития экономики Украины характеризуется резким сокращением инновационной деятельности. Негативное вдохновение влечет инфляция, спад производства, неплатежеспособность предприятий, барыш цен, разбалансированность бюджета. Дестабилизация экономики, недостаток средств, недостаток заинтересованности в создании и тиражировании инноваций приводят к кризисным явлениям в сфере непосредственного производства. Это породило сложную и многогранную проблему становления и роста национального производства, приговор которой требует обновления всей инновационной политики и деятельности Украины и в первую очередь изменения их концепций, парадигм и программ.

Инновационный маршрут развития показал свою эффективность быть перестройке послевоенных Германии и Японии, а позже Южной Кореи и стран группы беспричинно называемых “азиатских тигров”. Не теряет актуальность он и сегодня, ведь главной особенностью развития этих стран являются высокие темпы экономического развития. Да, нешто в 1960 году Япония отставала для показателем ВНП для душу населения вследствие США едва в пять раз, то в 80-ые годы Япония опережала США и страны Западной Европы для среднегодовыми темпами роста ВНП в маломальски раз. Успехи японской промышленности привели заранее того, который эта область стала мировой лидером в производстве ряда групп товаров ведущих отраслей [1]. Решающую занятие в экономическом динамизме Японии сыграла сознательная ставка для максимальную инновационную деловитый опрятный причина производства.

Ярким примером инновационного пути развития стала Южная Корея. Росту ВНП для 17 лет (1970 – 1987 гг.) в 36,6 раза отвечает собирание расходов для науку в 220 раз. Показатель роста количеству исследований не поддается инфляции, потому его собирание у 22,8 раза является колоссально существенным [2]. Опыт Южной Кореи убедительно доказывает, который экономическое “чудо” имеет мощную инновационную подпочву.

Изучая особенности функционирования эффективных экономических систем, ученые пришли к выводу, который достижение результатов их мощного развития стало возможным благодаря внедрению в этих странах особенных форм и методов управления, в частности господство инновациями. Поэтому мы считаем, который инновационный маршрут развития Украины должен давно единственно выставлять для научно обоснованную и практически выверенную систему управления инновациями.

Следовательно, обязанность перехода к экономическому оживлению и росту экономики Украины предусматривает разработку принципов и механизмов эффективного управления инновациями. А это требует изучения и анализа достижений экономической теории из питаннь инновационного развития экономики, исследования современных тенденций в ускорении инновационного процесса, а также обобщение опыта реализации промислово–инновацийной политики в разных странах мира. Ведь в современном мире соотношения сил между государствами, их конкурентоспособность для рынке определяется не столько наличием у них тех либо других ресурсов, который сравнением их инновационных возможностей, умениям эффективно извлекать последние. Мировая значимость государства однозначно определяется совокупным инновационным потенциалом, суммой высоких технологий и темпом их продуцирования. И который инновационный маршрут развития считается одним из самых сложных [3], единственно в то же век успешная действие поставленных заданий инновационного развития дает помогать стране в конечном результате достичь стабильности экономического уклада и подъема жизненного уровня населения, что, безусловно, является конечной целью развития прогрессивного общества.

Экономическая наставление опрятный основное договор прибыльности производства выдвигает сохранение экономической стабильности вследствие настойчивость его функционирования. То есть функционирование производственной системы, циклическое повторение ее действий и результатов единственно тогда может убегать эффективным, если оно все для максимально вероятно более длительному отрезку времени. Новации же для некоторое век сбивают ее ритмичное функционирование, требуя некоторой перестройки, а после покрытия расходов времени, капитала, труда и изменения ритма. Это единовластно из факторов отчуждения инноваций в организационных системах. Другой причиной опору и нежелание вследствие нововведений есть барыш трудностей осуществления новаций, связанных с появлением риска и ответственности вследствие бесчестный степень вероятности оценки его технического и экономического потенциала.

Кроме названных общих противоречий между функционированием и развитием субъектов ведения хозяйства для инновационной основе, существуют и ситуативные противоречия, характерные для современного состояния экономики Украины. Эти противоречия вызваны взаемоадаптациею нововведения и среды его использования. С одной стороны новация должна органически влиться в среду использования с учетом всей специфики существующей системы, а из другого — организационная порядок должна возобновить свою настойчивость и помогать дееспособности без ограничения функционирования новации. То есть инновационный дело единственно тогда приобретает силу, если успешно разрешаются либо ослабевают противоречия между темпами развития науки и внедрения ее достижений в производство.

При устранении выделенных противоречий, которые препятствуют активной инновационной деятельности в Украине, надо учитывать опять полоса факторов, которые, применительно нашему мнению, можно возвести заранее двух главных групп: 1) инертность производства и 2) неопределенность результатов инноваций. Инертность – невосприимчивость производства к нововведениям – определяется многими взаимозависимыми причинами: новации приводят к замене либо изменению части либо всех составляющих производства: материалов, производственного аппарата, технологии, организации производства и продукции. Базовые новации изменяют враз безвыездно составляющие, они бывают иногда и наступают постепенно. Псевдоинновация чаще единственно модифицирует одну–дви составляющих и в последнюю очередь собственноручно производственный аппарат. Но всякое переделка нуждается в активности действий, расходов, времени и т.п., который воспринимается в производственной среде неадекватно.

Неопределенность обусловливается тем, который разные научно-технические изобретения, который впровад-жуються в производство, даже быть условии реализации ими одинакового экономического эффекта имеют неодинаковый экономический потенциал, поскольку по-разному влияют для изменения в производственном аппарате, использование ресурсов, для организацию производства. Устранение этого фактора чаще единственно решается для микроуровне, в то время, опрятный преодоление инновационной инертности – вопрос управления инновациями для уровне государства в целом.

Опыт экономически развитых систем свидетельствует, который инновационная деловитый в рыночной экономике определяется вследствие согласованность двух главных принципов: 1) принципу согласованности централизованного (государственного) и децентрализующего (внутрифирмового) и территориального управления инновационными процессами; 2) правило обеспечения единства интересов и целей инновационной деятельности для всех уровнях иерархии и всех экономических субъектов. Поэтому, применительно нашему мнению, существо почтение для разработки эффективного механизма активизации инновационной деятельности в Украине следует уделить реализации именно этих два принципов с целью нахождения оптимальных механизмов управления, которые готовность в наибольшей степени обеспечили активизацию инновационной деятельности в Украине.

Таким образом, мы пришли к важному выводу: современное сословие инновационной деятельности в Украине нуждается в активных мероприятиях со стороны государства для формирования необходимых правовых и экономических условий, которые готовность обеспечивали преодоление инновационной инертности производства. Однако задание о роли и месте государства в системе разработки и реализации инноваций довольно противоречивое и для нынешний безвременье экономической теорией не разработано единственного подхода к его решению.

Известно, который во век экономического кризиса большинство государств гораздо усиливали государственное вдохновение для экономику стимулирование прогрессивных сдвигов и уменьшали это вдохновение в периоды стабилизации и роста [4]. Опыт этих стран свидетельствует, который защита органического сочетания инновационной активности субъектов ведения хозяйства и государственного влияния реализуется в системе государственной инновационной политики.

Государственная инновационная политика в широком понимании объединяет науку, технику, предпринимательство, экономику и господство Украины. Эффективное вдохновение для инновационную деловитый область должен исполнять в пределах своих функциональных действий с вследствие взвешенных методов регуляции близко с прямо рыночной регуляцией, используя экономические, правовые и административные инструменты относительно экономики государства в целом. Однако, дабы обеспечить всерьез рациональную систему государственной регуляции инновационных процессов, надо обманывать диссертация наиболее чувствительных точек приложения усилий для активизации инновационной деятельности в Украине.

Для обеспечения продвижения в инновационной деятельности первоочередным заданием есть разработка принципов поддержки научно-технических исследований. Ведь важнейшим направлением науково- технической политики государства является стимулирование инновационных процессов. За последние годы мораль в Украине понесла большие убытки. Причем потери происходили в большой мере для счет значительного оттока кадров. Да, единственно применительно трем годам (1993–1996 гг.) цифра специалистов, которые выполняют научно-исследовательские и опытно-конструкторские работы сократилась для 62 тыс. чел. Другая, не менее болезненная вопрос украинской науки, – сокращение финансирования. Ведь мораль имеет грубый характер, ее предмет ведется для счет государственного бюджета. Однако затраты для нее с каждым годом сокращаются и намного отстают вследствие зарубежных стран. Неуклонное снижение объемов финансирования науки является общей тенденцией последних лет. Однако исправить такую ситуацию должен обыкновенный в грудных в 1998 г. Закон Украины “О внесении изменений в Закон Украины “Об основах государственной политики в сфере науки и научно-технической деятельности”, который предусматривает бюджетное финансирование научной и научно-технической деятельности в размере не менее 1,7% валового внутреннего продукта Украины. Зарубежные инвестиции в науку не поступают, ведь в Украине, опрятный и в других странах, деньги направляются единственно для инвестирование вторичных производств, а не в наукоемкие отрасли, которые в развитых странах поддерживаются и научно обеспечиваются в рамках внутригосударственных научно-технических стратегий.

Для Украины государственная научно-техническая стратегия должна предвидеть систему конкретных мероприятий поддержки науки. Ведь логика мировой научно-технической конкуренции требует перевода производства затратной продукции и сырья в отсталые в технологическом плане страны. Поэтому, дабы не допустить превращения Украины у пользователя вторичных технологий, необходима эффективная государственная меню поддержки науки и научных исследований.

Конечно, инновационные процессы связаны с уровнем и темпами развития науки. Однако высокие темпы развития научного прогресса являются необходимым, единственно не достаточным условием интенсивной инновационной деятельности. Достаточное договор инновационной деятельности — жизнь высокого уровня инновационного восприятия.

Cтупинь инновационного восприятия — это характеристика способности социально-экономической системы выравнивать ответ между темпами развития прогресса научно-технического и производственного. Украина характеризуется низким уровнем инновационного восприятия. Да, из 6053 изобретений, зарегистрированных Государственным Патентным ведомством Украины в 1997 году, в производственных процессах использовано 1629 единиц, то есть единственно 27%, и сей показатель вырос в сравнении с 1996 годом для 17% [5].

Учитывая это считаем, который главный целью государственной инновационной политики Украины является повышение степени инновационного восприятия. Это значит, который в вопрос государства входит непрямое стимулирование экономическими и правовыми методами внедрения достижений науки в производственные процессы. Сегодня в Украине для активизации инновационной деятельности предусмотрены стимулы, созданные для основе использования разных дотационных фондов, предназначенных для развития инноваций, и льготное налогообложение инновационной продукции. Одним из наиболее действенных таких стимулов есть конструкция в 1993 году Государственного инновационного фонда, который создан в соответствии с Законом Украины “Об основах государственной политики в сфере науки и научно-технической деятельности”. Основной целью работы Государственного инновационного фонда в Украине являются обеспечением реализации государственной политики в сфере инновационной деятельности вследствие осуществления финансовой, инвестиционной и материально-технической поддержки мероприятий, направленных для внедрение научно-технических разработок и новых технологий в производство, освоение выпуска новых видов продукции. За век своего существования фондом осуществлены отдельные мероприятия относительно активизации инновационной деятельности в Украине. При последних три возраст из Фонда профинансировано 479 инновационных проектов с объемом инвестиций 14,2 млн. грн., и в результате реализации этих проектов предприятиями выработано продукции для 216 млн.грн. Внедрение инновационных проектов дало помогать возобновить действие более чем для 400 предприятиях Украины, создать корректный 14 тыс. рабочих мест.

Стимулирование инновационной деятельности в Украине проводится вследствие льготного налогообложения инновационной продукции и прибыли после ее реализации. Да, Законом Украины “О налогообложении прибыли предприятия” предусмотрено налогообложение в размере 50% действующей ставки прибыли вследствие реализации инновационной продукции. Эта исключение действует первых три возраст (для сравнения: в США такая исключение действует десять лет). Преодоление недостатка финансовых ресурсов для активизации инновационной деятельности предусматривается вследствие стимулирования банков, которые предоставляют долгосрочные кредиты около инновационные проекты, вследствие снижение норм обязательных резервов для 50% суммы таких кредитов. Кроме, того в Украине существует инвестиционный налоговый кредит.

Конечно, внедренные в государстве финансово-кредитные и налоговые мероприятия ощутимые, единственно для ныне они неспособны весь обеспечить инновационную активность субъектов ведения хозяйства. Поэтому, для выше взгляд, уже ныне следует ввести более гибкие и чувствительные рычаги управления инновационной деятельностью. По нашему мнению, довольно действенным инструментом активизации инновационной деятельности для отечественных предприятиях может убегать введение налоговых льгот в зависимости вследствие объема производства и реализации наукоемкой продукции. Ведь важнейшей экономической целью передовых компаний и стран является поддержание способности национальной экономики к разработке и производству наукоемкой продукции [6]. Поэтому введение отмеченной льготы довольно стимулировать отечественные предприятия к направлению инновационной деятельности для наукоемкие ожидание продукции, которая повысит наукоемкость экономики в целому и в конечном случае приведет к росту экономической системы. Кроме того, такие стимулы нацелены для повышение спроса для научно-техническую продукцию, которая приведет к уменьшению противоречия между темпами научного и производственного развития, повышения восприятия экономической системы в целом к инновационной деятельности, а это может случаться стимулом для зарубежных инвесторов к вкладыванию средств в инновационные процессы в Украине.

Однако для реализации этого принципа в Украине надо осуществить дополнительные законодательные и нормативные изменения. В первую очередь это касается усовершенствования налоговой базы. Да, для девять месяцев 1999 возраст общее количество налоговых льгот, которые действуют в Украине, существенно выросла. Хотя эти мероприятия не касаются прямо инновационной деятельности, всетаки они дают помогать предприятиям-производителям инновационной продукции уменьшить налоговые обязательства и тем самым увеличить финансовые ресурсы для реализации инновационных проектов. Вторым, не менее важным, государственным мероприятием должен случаться принятие законодательного акта о регуляции качества продукции, в частности инновационной, и контроле для ее соблюдением. Ведь ныне ни в одном нормативном документе не определенно, который именно принадлежит к регуляции в участке качества продукции и каким образом определяются качественные характеристики разной продукции. Следствием этого является не барыш качества произведенной в Украине продукции, а вмешательство в конкуренцию и искусственное ограничение предпринимательской деятельности.

Следовательно, занятие государства для этапе внедрения нововведения и реализации инновационной продукции сводится к внедрению економико–правових стимулов, которые способны возбуждать субъектов ведения хозяйства к активной инновационной деятельности. То есть в переходной экономике занятие государства быть управлении инновационными процессами заключается в активном влиянии для факторы внешней среды инновационной системы с целью обеспечения благоприятного состояния ситуативных переменных соответствующей среды.

Для того, дабы правильно поставить инновационную стремление для внутрифирмовому уровни, надо искать безвыездно особенности протекания инновационных процессов и их специфику, которая выплывает из особенностей нынешнего состояния отечественных предприятий.

Кризисное сословие экономики Украины обусловлено близко причин политического, социального, технологического и организационного характеров. Но одной из первоочередных причин есть недостаток структуры производства, которая привела к перекосам в решении проблем потребления в нашем обществе. Сегодня необходимы первоочередные меры относительно изменения продуктовой структуры производства. При этом должны убегать решены два главных задания: 1) развитие второго и третьего секторов экономики, то есть наклон производства товаров легкой и пищевой промышленности, сельского хозяйства, отраслей сферы услуг; 2) защита качества товаров отечественного производства для уровне мировых стандартов и их конкурентоспособности.

Следовательно, инновационная деловитый – это сложная динамическая порядок действия и взаимодействия разнообразных средств и субъектов управления, которая в условиях переходной экономики способна поклоняться мощным стимулом экономического роста. Для достижения таких целей инновационная деловитый году. – К.: Генезис, 1996. – 323 с.

Baily M., Chakrabarti A. Innovation and productivity crisis. – Wash., 1988-129 г.

Fumio Kodama. Analyzing Japanese High Technologies ( Mathematical в formulacion г. 125 ), London, 1991.

Информационный извещение Министерства статистики Украины. – 1997. – №7-8. – 33 с.

Hansen S., Stein J., Moore T/ Survey of industrial innovation in the Unined Государства. Принстон, 1987. – 208 p.

© Шкварчук Л., 1999